重生之地产大亨-第216部分

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预售许可证才付建筑款？”
　　要开发房地产，拿钱跟政府买地，买了以后就要找建筑公司，最没本事的，就要预付建筑费用，然后人家进场开工，一边建一边给各阶段的建筑费钱，等房子建完了，钱也给的差不多了，就可以拿去卖了——这样需要的资金成本很多，赚头不大，简直就是辱没地产商的名声。
　　高等级的地产商，可以从政府手里把土地赊出来，然后找了建筑商，也不用先给钱，让他们先干着。等到建筑封顶，就可以拿去银行抵押贷款，贷了款，给政府一部分做土地款，给建筑商一部分做土建款，可以撑到拿预售许可证。
　　拿到预售许可证就可以打广告卖楼了。卖掉一部分，把前期款项付清，剩下的都是赚的。此所谓空手套白狼，占用资金很少，可以同时铺开很多楼盘，在地产行业兴兴向荣的今天，这才是地产商们暴富的法门。
　　他们经常抱怨房地产行业的利润率其实不高，利润率不高是真的，如果用他们列出来的成本计算，买地花了多少多少，建设费用花了多少多少，银行利息多少多少，算下来利润率有20％到30％就不错了。、
　　问题是真实成本其实压根没有这么多，从头到尾，他们就是用银行贷款来买空卖空。如果用真实成本算，这利润率可就高了去了，200％到300％都很平常，2000％，3000％也不是没有过。
　　黄文斌是新手，信誉当然是空白的，在政府和银行都没有过硬的关系，和人家地产大鳄比不了。接着建省城中学的机会拿到免费的地，已经算是运气很好，再奢望别的，也太贪心了。
　　按照黄文斌原来的想法，就是等中华船舶升到顶，就把股票全给卖了，套现以后拿出五亿来建学校，其他的先建个小区，也不用贷款，手头钱能建多少建多少，等建好了，从松山到市区的新路大概也修好了，正好可以赶个早集，把房子卖出去以后，再开发其他的地。
　　这么干比较稳妥，也不用借助外力，问题是速度太慢，要赶在房地产寒潮来临之前开发完，只能把大块大块的未开发地卖给别人。既然是未开发地，钱自然也不会太多，赚的少一点，黄文斌也只能知足了。但如果这个胡老板真的能够说服三建给出这种优惠条件，黄文斌完全可以大干快上，先把自己的地弄上一大片建筑再说。到时候卖出去，赚的钱可就多多了。
　　“当然不是无限制的。”胡老板说，“城建三局也不是开银行的，垫资也是有限度的。而且预售许可证能不能拿到，这是你自己的事。具体来说，就是一个普通大小十几栋楼的小区，封顶之后四个月内，可以帮你垫资。”
　　这也足够了，黄文斌原来可以建一个小区的话，现在可以建两个，赚的钱多了一倍还不止。“那你要什么条件呢？”黄文斌问。
　　胡老板当然所谋甚大，“小区什么的，黄老板看来是不肯放手，我也就不夺人所爱了。开一个购物中心也可以，就好像飞龙购物中心那样的，名牌店，超市，餐饮，都集中在一起。松山现在连大超市都没有，要是以后开发了起来，有这么个购物中心，应该会有生意吧。”
　　工厂虽然好，住宅价更高，若为商地故，两者皆可抛。商业用地要是做好了，那真是寸土寸金。就好像飞龙购物中心一样，简直就是一个生金蛋的鹅，每个月都有大笔大笔的租金可以收。黄文斌开发了住宅，胡老板想着把最精华的商业地抓在手里。


第239章　．　购物中心

　　“购物中心的确很必要。”黄文斌不置可否。
　　“黄老板你放心，我也不是吃独食的人。”胡老板说，“这个购物中心算是我们合作。黄老板一分钱都不用出，只要拿地入股，以后购物中心建好了，就能拿到30％的股份，纯利润分三成。”
　　说得好听，不过30％的话，就是小股东，根本一点话语权都没有。而且分的还是纯利润，谁知道这个胡老板要怎么算。到时候说虽然我们生意不错，但是这里计提了某某钱，那儿损失了某某钱，前一阵子投资的某某公司亏了本，最后利润一块钱，给你分三毛怎么样？黄文斌也拿他没办法。
　　“不如还是直接分铺面算了吧。我有30％股份，分三成的铺面。”黄文斌说。
　　“这个……不能这么算啊，超市和电影院那都是要和起来算的。还有物业管理啊，外墙清洗啊什么的，那都很难分开算。”胡老板吞吞吐吐的说，“还是一起算吧，最多大家一起管财务。”
　　这都是借口，外墙清洗不就是物业管理吗。再说把铺面分了，以后照样收管理费不就好了。反正一个购物中心也不会有多大，给了就给了，没什么问题……不过这种事情还是要问清楚的好。“你打算建多大呢？”黄文斌问。
　　“三万平米吧。”胡老板说，“一共三层。”
　　“一层三万，三层九万？”黄文斌问。
　　“黄老板你可真会开玩笑，那当然不是了。”胡老板说，“九万平米，松山这地方怎么能吃下来这么大的购物中心。三层，一层一万，总共三万，这都有些大了。等以后人多了，大概能填满。”
　　黄文斌笑了笑，三万平米的话，胡老板也太小看松山的开发规模了，要是九万平米还差不多。这也不要紧，现在可以先答应下来，以后等人多了，黄文斌再建个大的，把生意全抢过来。“这样也好。”黄文斌说，“一万平米的话，大约是十五亩左右吧，再加上停车场，算三十亩好了。”
　　“要这么大停车场干什么啊。”胡老板说，“哪有这么多人开车来，再说旁边肯定还有很多空位，弄这么大停车场不是浪费吗。留个几百平米停车就行了吧。”
　　这可真是太没有前瞻性了，这几年中国汽车工业发展迅猛，很快就会超过美国成为第一汽车生产消费大国。黄文斌还记得，他穿越的时候，出去吃饭，一桌子七八个人，倒是有五六个人开了车。市内到处都车满为患，上下班时间堵得寸步难行。至于停车位，更是天价。省城边缘的小区，也要十五六万一个车位，更不要说市中心了。
　　就算是松山这种新开发的地区，车位也颇为紧张。建小区的时候，一百户人建了五十个车位，全部人都觉得足够了。一般人有车，这得什么消费水平。况且这边的房子能卖出去一半就算不错了，那等于是每户人都有车位。
　　结果后来的发展出乎所有人的预料，松山的房子非常好卖，光是卖出去的就超过六成。而且很多人家不是一辆车，而是两辆或者三辆。商业的繁盛，让很多不住在这边的人也把车开了过来，还有很多上班的，把车位占得满满的。
　　“随便你。”黄文斌说，“不过我劝你一句，这么大个商场，配套措施还是算宽松点。”
　　为什么黄文斌想要拿多点地过来呢？胡老板想了想，立即就‘看穿’了黄文斌的用心——要是合作不愉快，黄文斌完全可以提出重新验资，那时候地皮价值高，他就可以反客为主，成为大股东了。这种小伎俩，胡总怎么可能上当，“老弟，房地产开发的事情，你还是经验比较少。”胡老板说，“十五亩足够了！”
　　黄文斌也不劝他了，反正他会预留足够的停车位，到时候一小时收个三四块的，也算是一笔财源。“那好吧。”黄文斌答应下来，“合作愉快。”
　　“合作愉快。”胡老板自觉占了大便宜，拿到了最精华的部分，十分满意，“准备好了马上就签正式合同吧。”签合同也不够，还得再想个法子，把这事彻底定下来，“现在三建正好有个工程队空着，要是有什么小工程的话，可以先做着。”
　　“小工程吗？”黄文斌想了想，“正好我要在松山建个医院，这个也算小工程吧？”
　　“医院？”胡老板还不知道这事，“大医院还是小医院？大医院的话那当然是大工程，小医院的话，应该算是小工程吧。对了，医院也算是特种建筑吧，有没有什么特殊要求？三建不知道资质够不够。”
　　“应该够的吧。”黄文斌也不太清楚，医院里面别的设备还好，就是不知道那些有辐射的东西好像x光机ct机什么的要怎么处置，“小医院，就是两三栋七八层的楼，资质应该没问题，过两天我去拿个详细的设计图看看。”
　　“自己建医院划不来啊，才两千亩能开发的地，你要说在市区，有个五六的容积率还好。松山那边最多给你三四。两千亩的话，也就是四百万平米的建筑面积，卖掉一半，也就是两三万户吧，要自己搞个医院，好像比较困难啊。”胡老板说，“今天你就是为了这事来找侯大哥的吗？”
　　“我打算把松山妇幼保健院承包下来。”黄文斌说，“然后搬到我自己的地盘上。”几万户撑一个医院应该没什么问题，一些镇子都没这么多人呢，照样政府派出所医院样样俱全。就算自己的小区人少了点，还有其他小区呢。在黄文斌穿越的时候，松山这边少说也住进来二三十万人。
　　“松山妇幼保健院？”胡老板摇了摇头，“没听说过，应该没问题。医院也不会拿出去卖，那就按时间算把，封顶之后四个月内付八成建筑款，剩下两成验收合格后三个月内付……如果资质符合的话。”
　　资质没什么问题，至少土建方面，也就是一等甲级就可以了。x光什么的，只要加厚加宽装铅板就行，那是装修公司的事，和土建没什么关系。洪院长和窦院长都是做了几十年的老人，对着里面的道道清楚得很。他们找了设计院，很快就弄出了设计图纸，交给了黄文斌。
　　黄文斌刚通知胡老板，他立即就把黄文斌带到城建三局去了。“这位是城建三局的董事长兼总经理赵天成赵总。”胡老板给黄文斌介绍。
　　“赵总你好。”黄文斌上去和他握了握手。
　　赵天成是一个50多岁的中年人，头发花白，身材矮小，手脚粗大，“黄老板你好。我们这已经不是城建三局了，我们是成功城市