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富爸爸成功的故事-第8部分

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第二部分通过投资树立自信心(1)

    我的童年是在阿肯色州的杰克逊维尔市度过的。由于在传统的学校教育中成绩不佳,我心灰意冷,甚至连获得成功的动力都没有。一直到我读完高中,我都对自己极度缺乏信心,认为自己无论做什么都不会成功。    
    但是,两年前的一个偶然事件改变了我。那时候我25岁,一贫如洗,一个在直销公司就职的朋友给了我一盒录音带,就是这盒录音带激发了我学习财务知识的动力。我是开车的时候听录音带的,罗伯特·T·清崎所讲的内容一下子就把我吸引住了。我觉得他简直就是专门针对我讲的。他说得对极了,购买有用的东西,减少负债额,实现这些目标并不难,我都能做到。我想知道具体应该怎么做。我一直对房地产感兴趣,现在我才认识到,房产投资是实现财务自由的途径。    
    接下来,我花了几个月的时间,来尽可能多地阅读房地产方面的图书,也听了更多的录音带。逐渐地,我不但明确了自己前进的方向——我的目标就是进行房地产投资——而且知道了怎样才能到达自己的目的地。我迫不及待地要采取行动,因为我已经知道怎么把那些拼图块拼起来。    
    学习了必要的财务知识之后,我的信心倍增,决心也很坚定。我发现,获得成功的欲望既压倒了对失败的恐惧,也压倒了对不可知因素的恐惧。我最终认识到,如果你什么也不做,那你就永远不会成功。采取行动则意味着克服恐惧心理,从而寻找实现财务自由的方法。    
    在过去的一年半时间里,我从银行贷款大约185 000美元,投资于可租赁的房产,这些房产目前的估价是225 000美元。现在,我拥有2套两居室的联式房屋①,1套三居室的联式房屋,1套三居室的房子和1套一居室的公寓房,全部加起来,共有8套可供出租的房子。但是,我的投资相当少,购买所有的房子只花了2 000美元而已,我每个月从中获得的收入是1 500美元。    
    尽管这听起来像是天方夜谭,但是,从恐惧成功到渴望成功的过程的确非常短暂。我做梦都没有想过,我能在这么短的时间获得这么大的成功。但是,我的确做到了——我还要不断获得成功。    
    我的第一次经商经历    
    1996年,在大学里学习一年之后,我就退学了,与别人合伙开了一个公司,提供互联网服务,主要业务是为家庭和企业过滤不需要的网页。    
    我觉得自己是一个自由职业者。从1999年到2001年,我和其他5个雇员一起经营这个公司,我们的公司设在阿肯色州的舍伍德,距离小石城大约8英里的路程。到这个时候,我的那些合伙人都已经离开公司了。我独自一人对我们的25位股民负责,他们都是当地的投资者,当初为我们提供了启动资金。他们看中了这个生意的潜力,愿意为我们投资,我们才能成立公司。曾经有一度,我们的客户数量达到了1 000个。    
    但是,5年以后,那些投资者不愿意再投资,因此,我们的公司就出售给了别人。我损失了自己的5 000美元的投资,而且,我们的公司也没有赢利。    
    2001年,我又成立了一个互联网公司,在美国和加拿大提供远程的服务。但是,这个公司也只存在了很短的一段时间就被卖掉了。    
    尽管我的两个公司的寿命都不长,这种经历却是我有生以来所接受的最好的教育。无论如何,在我成立第一个公司的时候,我只是一个高中毕业不久的毛头小伙子而已。这种来自现实世界的经商经历,是任何东西也换不来的。在这一过程中,我获得了许多宝贵的技能:与公众打交道,给陌生人打电话,营销,开账单,外购,筹集资金,销售,经营,解决问题,等等。毫无疑问,我也犯了很多错误,但是每一次犯错误之后,我都从中学到了很多东西。这段经历为我日后从事房地产投资打下了坚实的基础。    
    现在,创业的时机已经成熟了。在过去的一年半时间里,我寻找合适的房产,我的妻子利亚独自负担着我们两个人的生活。    
    我的游戏过程    
    最初,我是通过报纸和房地产杂志来寻找房产的。我开着车,来回穿梭于各个社区,和房主联合会的人进行交谈。    
    我知道我的投资目标,是每个月都有固定的收益,因此,我通过表格来分析每一处房产的潜在资金回报情况。    
    做完前期的分析之后,我就前往每一个地方与房主见面,就这些房产提出我的报价。出乎意料的是,我的第一个报价就被对方接受了。坦白地说,我并没有指望第一次就成功。如果我要报10次价格,我也会毫不犹豫地去那么做的。关键在于,我已经下定决心要进行房地产投资,因此,我会全力以赴地为这个目标努力。    
    接下来,我当然需要贷款。在我去找的第一家银行,我向他们解释说,房子的现任房主会带来二次抵押贷款。他们告诉我,我需要预付至少10%的现金,而且必须是自己掏腰包。对我来说,这可行不通,因为我自己根本没有钱。当然,我还可以选择另外一家银行,于是,我的确这么做了。    
    我去的第二家银行条件没有那么苛刻,他们并不在乎我的预付金是借来的。于是,我后来购买所有的房地产时,都选择这家银行。    
    我投资的第二处房地产同样没有预付任何现金,因为,银行需要的预付金是原房主借给我的。这一次,原房主自己带了10%的二次抵押贷款。    
    (在这两次交易中,最重要的一点就是,我与原房主交涉,要求他们自己携带二次抵押贷款。这对我非常有利,因为我自己没有投资所需要的钱。如果这些人不同意我的条件,那我就不可能买下他们的房子。这些二次抵押贷款都不超过4年,也就是说,在几年之后,我的月收入就会增加,因为到那个时候,我就会还清这些原房主资助的贷款。)


第二部分通过投资树立自信心(2)

    在我购买第三处房产的时候,我说服了我的父母,让他们通过信用贷款的最高限额把我需要的钱借给我。这一次,我用35000美元购买了一套三居室和一套一居室的公寓。购买这两处房子我自己大约花了2 000美元,然后,所有的维修工作几乎都是我亲自做的,否则,我就无力支付改善这些房子条件的费用。几个月之后,我去了银行,告诉他们,既然我完全拥有这些房产,我请求他们为我担保贷款。    
    这两处房产的估价是50 000美元,银行给我90%的贷款,也就是45 000美元。在支付了购房手续费、贷款手续费,并且把从父母那里借来的钱还清之后,我自己还有8 800美元。    
    以下就是我购买房产的明细:    
    购买房产的价格:35000美元    
    投资于房地产所需要支付的现金    
    预付现金:500美元    
    由我们支付的房地产买卖手续费:0美元    
    由我们承担的修理费用/翻新费用:2000美元    
      2500美元    
    每月现金状况分析    
    房租收入:1010美元    
    —房屋空置造成的损失(5%):50。50美元    
    总收入:959。50美元    
    每月支出情况:    
    (注:房客负责支付所有的设施使用费,并负责整理后院)    
    —各种税费(财产)和保险金额:75美元    
    —修理和维修费用:0美元    
    —储备金:25美元    
    —管理费用:0美元    
    —月供(贷款15年,利息7。4%):423美元    
      523美元    
    (注:银行制定了加速还清贷款的计划,这样,我每两个月还423美元,第一笔贷款大约13年就可以还清了。)    
    每月净现金流动额:436。50美元    
    投资回报率    
    每年现金流动状况(436。50美元×12):5 238美元    
    ÷    
    现金投资金额:2 500美元    
    投资回报率:209%    
    现在,这套房子的估价已经达到50 000美元了。    
    购买第四处房产的过程与第三处相似。我从父母那里借来钱,用现金支付了房款。在没有做任何修理和翻新的情况下,那套房子的估价就已经达到75 000美元(比我购买时的房价高出15 000美元)了。于是,我再次去了银行,告诉他们我完全拥有这套房子,我希望以房子作为抵押来向银行贷款。银行贷款给我的钱,足以还清我从父母那里借来的钱、购房手续费以及贷款手续费。尽管这次贷款没有任何余额,我觉得已经相当满意了。以下就是这套三居室联式房屋的明细:    
    购买价格:60000美元    
    投资于房地产所需要支付的现金    
    预付现金:500美元    
    由我们支付的房地产买卖手续费:0美元    
    由我们承担的修理费用/翻新费用:2500美元    
      3000美元    
    每月现金状况分析    
    房租收入:1300美元    
    —房屋空置造成的损失(5%):65美元    
      总收入:1235美元    
    每月支出情况:    
    (注:房客负责支付所有的设施使用费,并负责整理后院)    
    —各种税费(财产)和保险金额:80美元    
    —修理和维修费用:0美元    
    —储备金:35美元    
    —管理费用:0美元    
    —月供(贷款15年,利息6。5%):622。66美元    
      737。66美元    
    每月净现金流动额:497。34美元    
    投资回报率    
    每年现金流动状况(497。34美元×12):5698。08美元    
    ÷    
    现金投资金额:3000美元    
    投资回报率:198%    
    现在,这套房子的估价是75 000美元。    
    下面是我购买一套两居室的联式房屋的明细。这一次,原房主为我提供了为期36个月、
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